前言：一个住宅楼盘从无到有再到用户入住，需要经过许多个环节，各方面都会或多或少地对住宅的品质产生影响。下面结合我们做过的项目阐述一下与设计有关的几个环节。

　　项目的位置和市场定位：首先，开发商拿地。设计一般要配合一下，出一张总图，粗略地计算一下指标，主要是能盖多少建筑面积，帮助开发商进行一下成本核算。对住宅而言有别墅、TOWNHOUSE、普通商品住宅，企业职工自建房，农村村民自住楼(我们没有做过经济适用房和两限房)等之分，不同的建筑性质、不同的地理位置，就会有不同的售价，根据市场需求及甲方的资金力量来决定拟建住宅的低、中、高档。一般来讲，地理位置好的地块，商品房的售价会高一些，住宅的品质会好一些，位置比较偏远的地块，商品房的售价低一些，多会建一些普通住宅。企业职工自建房，有的企业效益好，住宅的标准就会高一些，但户型面积标准基本按经济适用房标准执行，所以比高档住宅还是要低一些。农村村民自住楼的标准就很低，有的时候设计上有许多好的想法，但由于造价的原因施工过程中舍弃了许多细节，只要不违反规范，能省则省，所有建筑材料都用最低档的，盖出来的住宅的品质自然好不到哪里去。

　　另一个很重要的因素就是甲方的素质。在住宅的市场定位确定的前提下，甲方的喜好有很大的影响。所谓“萝卜青菜各有所爱”，这时的设计师比较被动，首先要摸清甲方的喜好。比如在总图的布置上有的追求景观环境的均好性，不喜欢做大面积的绿地，有的正好相反，甚至不考虑尺度一味求大，有的喜欢建筑错来错去，曲线布置，有的喜欢横平竖直，清清爽爽。在外立面的风格上，更是仁者见仁，智者见智，古典、现代，坡屋顶、平屋顶，各有所好。户型方面则差别不大，一般商品房经典户型也就那么几种，根据地形和面积要求略有调整。只有160平方米以上的大户型和40-50平方米以下的小户型要反复调整。有的项目此时甲方聘请销售公司或咨询公司介入来共同进行项目策划、市场定位，但是往往多注意户型面积的控制，而不太注意户型内部细节的调整，而且往往由于时间的原因，设计师也没有精力去精益求精，造成一些设计遗憾。建筑师在摸清甲方的各种需求之后，协调各种关系，艺术地表现出来，通过几方的共同协调很快将方案定下来。此时建筑师还要把握的就是熟知各种规范、规章制度，确保在以后的各个环节中方案不被大幅度的修改。但是有的甲方不太懂市场及开发程序，在项目策划时往往让建筑师来策划，其实这并不是建筑师所长。有的开发商此时左右摇摆不定，随便什么人说几句就认为很正确，过几天又有另一些人说其它的意见也认为很正确，结果弄得自己无所适从，往往这种决策阶段需要几个月的时间才能定下来，这种决策确实有一定的风险，因为最快也要一年以后才能销售，政策的变化，市场的变化谁都无法预测，往往有一些开发商自己不懂又不听劝，追求一些不切实际的东西，结果导致房子卖不出去，二、三期都已经开工了，又开始改户型，重新办手续，劳民伤财。或者有的开发商只追求利润，房子能卖出去就行，其它的什么都不管，建筑师提的建议此时会显得很苍白，许多好的建议都不会被采纳。

　　初步定下方案之后，就是漫长的报批过程。首先申报规划意见书复函。还是那句话“萝卜青菜各有所爱”，不同的经办人，不同的领导喜好也不同。前几年政府部门对方案的干涉很多，有可能是颠覆性的，近几年基本上不横加干涉了，只要符合规划要求，其余基本不干涉。但是经办人标准不同，对表达方式要求也不同，中国的文字同一种意思可以有许多种表达方式，所以来来回回要经过许多次磨合，有一个项目前前后后改了二十八版，时间将近一年，有时只改了一个字，当然这是特例，但大多数项目也得来回磨合四、五次，然后有一定规模的项目或位置重要的项目还要上会，上专家会或上局审会，区审会，领导和专家或多或少提出一些问题，有的专家提出的问题确实使人眼前一亮，茅塞顿开，但是有的时候建筑的风格领导不喜欢而不得不修改，或者出三、四个方案让领导定，方案经过几次会议基本才能通过。再接下来是人防审批、消防审批、绿化园林审批、交通审批、交评、环评、建设工程规划许可证等各个环节的审批，每个部门基本上都不会一次通过。

　　各部门都通过之后，可以出施工图了。需要强调的是合理的设计周期很重要，有的开发商恨不得今天刚订下来方案，明天就要图，我们最紧的一次是一周时间十万平方米的住宅全部施工图，一夜时间我就签了700多张施工图，根本没时间较审、会签，施工图质量不敢保证什么。我一直想不明白，开发商为什么不给我们一个合理的设计周期，有时我们提出三天吧，他们就会说一天，好像时间也是金钱，可以讲条件，也许他们有贷款的压力，但是一个精心的设计也能节省许多造价，降低很多成本的。其实匆忙出图的后果也都是甲方来承担的。出图之后施工图审图，这一关应该是最愉快的，毕竟是两个技术部门的互相交流，用技术对话，比较好沟通。开发商再取得其它一些手续之后，拿到开工证，就可以顺利开工了。但是离用户入住还有一段距离。

　　设计院向施工单位技术交底，配合施工服务。如果说前面的阶段设计的技术水平对项目影响很大，那么接下来的阶段一个项目能否顺利实施，甲方的组织能力和施工单位的技术力量占主导地位。开发商必须有很好的组织协调能力，选择优秀的设计单位、优秀的施工单位、优秀的监理单位，协调好各个单位之间的协作，工程就会很顺利，而且节省投资；相反，有的开发商本身不是搞土建出身的，有了一点钱就想投资房地产，对其他人又不放心，什么事都不懂，又不听专家的什么事都要亲力亲为，什么急做什么，没有一点章法，可想而知项目能干成什么样。

　　总的说来，北京及周边地区的施工技术水平还不错，监理也基本能做到位，施工配合比较容易。偏远地区的施工技术力量就差很多，有一个项目我们去了几个人技术交底，本来是普通的六层砖混住宅，施工单位问的问题并不多，我们还暗自窃喜，觉得没什么事了，因为我们在外地也作过别的项目，施工图出的细一些，技术交底之后，事情就很少，偶尔施工单位有问题，打个电话就能解决，各项验收时去一下，工程很顺利；没想到这个项目原来是施工单位没看懂图纸，有的时候根本不知道该怎么看图纸，开起工来，三天两头让设计去现场，交通又不方便，去了之后又问不出什么问题，两天的路程，到现场可能一个小时都不到，就没问题了，等设计人刚走没几天，又有图看不懂，如此反反复复终于结构封顶，问题又来了，窗也要改、保温材料也要改、外饰面砖非要改成涂料，非说当地买不到，当然合理的要求我们会配合，不合理的要求一概拒绝。

　　在施工过程中，由于各种原因修改设计，是很正常的。主要原因有以下几方面：一是设计失误。施工图在设计过程中要经过设计人自检、校对、审核及各专业会签，有经验的设计师在大的方面应该注意什么问题其本上心中有数，在经过层层审批，施工图审图，基本上不会有原则错误，但是小地方的错漏碰缺还是难免的，在施工过程中，施工单位和监理还是能发现一些问题及时修改。工作十几年来只遇到过一次，由于施工单位和甲方的关系不好，施工单位发现问题也不说，完全照图施工，等楼盖出来了，甲方才看出来，但是施工单位说完全照图施工，他们没有责任，由于甲方给监理的费用很低，监理也形同虚设，往往甲方和施工单位的矛盾都推给设计。二是甲方重新市场定位，一开始市场定位不准，等销售情况不好，又重新定位，这种情况较少，一般在方案阶段反复修改，一旦定下来基本不会大改动，只有少数不负责任的开发商，先追求速度，等楼盖出来了，又非要修改，结果是又拆楼又加固，整个费用下来比盖新楼还多。我们在设计的每一个阶段都行文让甲方签字认可，最后还是要修改，然后说签字的图没看懂，真不明白，连图都看不懂还做什么开发。三是经济因素，往往施工单位总价包死，所以能省则省，在材料上更是想尽办法找最便宜的建材，有的时候碰到比较高档的材料或是施工工艺复杂的材料，就来找设计修改，有时甲方先签字同意，设计也没有办法，但是牺牲的往往是建筑的品质。

　　大多数住宅楼盘，除了建筑设计、装修设计，还有园林景观设计，以及相对的施工队伍，尤其在刚交房时，往往这几方面的施工交*在一起，如果甲方组织不好，就会非常混乱，每次我们验收的时候几乎都是一片混乱，每次都回强调成品保护的问题。

　　终于交房了，一般商品房都是毛坯房，用户自己装修，装修单位的施工质量良莠不齐。我们遇到一个用户室内墙面有一些微小裂缝，找到开发商、又找到设计院，根本原因是装修施工质量问题，我们只能保证主体结构安全，但是用户不懂，认为就是设计不好。
 
　　最后一个环节，就是物业管理和用户的居住方式，这是一个长期的工作，七十年的住宅使用寿命，一个好的物业对楼盘的品质的提升很关键，反过来用户也应该对自己的家园爱护，遵守公共道德，才能使自己的家园更美好。